Jaarverslag 2017

Triada biedt betaalbare woningen van goede kwaliteit in een prettige woonomgeving die passen bij de vraag van de primaire klant. In de gemeenten Hattem, Heerde en Epe biedt Triada huisvesting aan ruim zestienduizend inwoners. Ongeveer een op de vier inwoners in deze gemeenten woont in een woning van Triada.

Betaalbaar en beschikbaar

Wij bieden onze klanten nu en in de toekomst woningen met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Zorgen voor betaalbare woningen aan de lagere inkomensgroepen staat bij ons voorop. Dit zien wij in de komende jaren als onze grootste uitdaging. Wij huisvesten daarnaast ook mensen met een specifieke woon- of zorgvraag.

Huurprijsbeleid

Beperkte huurverhoging: 0,5%

in plaats van wettelijk toegestaan maximum van 1,3%.
En voor de vrije sectorwoningen 2%
in plaats van de maximum toegestane 2,8% tot 4,3%.

Flexprijzen

Met flexprijzen kunnen huurders van 55 jaar en ouder met de laagste inkomens betaalbaar wonen. Triada stelt de huur bij tot onder de aftoppingsgrens. Huurders kunnen passend huren, ouderen kunnen doorstromen naar een woning die voor hen bedoeld is (appartementen met hoge toegankelijkheid), en jongere doelgroepen kunnen naar de vrijgekomen eengezinswoning verhuizen.

Klik hier voor de flexprijstabel >

Aantallen woningen per huurklasse

Bij Triada huurt 8 van de 10 huurders een woning die goedkoop of betaalbaar is.

Kans
op een
woning

Woningzoekenden die reageerden op een woning hadden een kans van 1 op 26 om die woning toegewezen te krijgen. Ongeveer de helft van de woningtoewijzingen (in 2017 circa 170 woningen) was aan starters.

Woningtypen per gemeente Hattem Heerde Epe Totaal
Zelfstandige eengezinswoning 989 1.280 2.219 4.488
Etagebouw zonder lift 71 156 469 696
Etagebouw met lift 243 248 806 1297
Onzelfstandige woning 0 36 67 103
Totaal 1.303 1.720 3.561 6.584

Nieuwbouw

Opgeleverd

12 eengezins-rij- en hoekwoningen
Klaarbeek Epe
(opgeleverd in februari 2017)

Bouw gestart

42 appartementen in twee woongebouwen
in de Klaarbeek Epe (oplevering september 2018)

6 rij- en hoekwoningen in Oene Buiten
(opgeleverd in eerste kwartaal van 2018)

In voorbereiding genomen

25 woningen Mandelahof Vaassen: GASLOOS
Huurprijs onder € 592 (prijspeil 2017).

60 woningen Hattem Noord: GASLOOS
Herstructurering Lippenoordweg, Breestuk en Zandkamp
Huurprijs onder € 592 (prijspeil 2017).

34 woningen Heerde, Bloemstraat en Rozenstraat GASLOOS
Herontwikkeling van 28 woningen
Nieuwbouw voor starters, één- of tweepersoonshuishoudens en (vitale) senioren.
Huurprijs onder € 414,02 VOOR JONGEREN (prijspeil 2017) of onder € 592 (prijspeil 2017).

En diverse andere projecten voor samen
nog ongeveer 106 woningen.

Verkoop

Triada heeft in 2017 39 huurwoningen verkocht.
Daarvan zijn er 3 verkocht aan de zittende huurders.

De vraag naar sociale huisvesting gaat de komende jaren verder toenemen. Ook krijgen we te maken met een veranderende woonvraag als gevolg van onder andere vergrijzing en ontgroening.

Wat heeft Triada gedaan met de huuropbrengsten?

Duurzaam en goed

Wij willen onze huurders veilige woningen van goede kwaliteit bieden in een prettige woonomgeving. Bovendien stellen we hoge eisen aan de duurzaamheid en energieprestatie van de woningen. We werken toe naar gemiddeld energielabel B in 2020. Tegelijk met grootschalige energiemaatregelen is vaak asbestsanering aan de orde. Voor een pakket aan woningverbeteringen doen huurders zelf een aanvraag via ons Woonwensenpakket. Voor de behandeling van reparatieverzoeken staan onze medewerkers van de Reparatielijn en onze eigen vaklieden klaar voor onze huurders. Daarnaast kunnen huurders voor een aantal zaken (met spoed) terecht bij onderhoudsdiensten waar Triada een contract mee heeft afgesloten.

Duurzaamheid en energiemaatregelen

Energiekosten vormen een aanzienlijk deel van de woonlasten van huurders. Ook daarom investeren wij fors in energiemaatregelen. Het gaat dan om het aanbrengen van gevel-, dak- en vloerisolatie, isolerende beglazing en energiezuinigere installaties.

Andere maatregelen in het kader van milieu en duurzaamheid zijn geweest het toepassen van hernieuwbare, schone energiebronnen, zoals zonnepanelen, en het op grote schaal vervangen van de algemene verlichting in woongebouwen door LED-verlichting.

In 2017 namen we 333 woningen onderhanden om die tot energielabel B of hoger te brengen. We zijn op de goede weg om de doelstelling 'gemiddeld label B* eind 2020' te halen.

* meer precies: een gemiddelde energie-index tussen 1,06 en 1,30 wat overeenkomt met label B.

Onderhoud en woningverbetering

0 reparatieverzoeken 0 woningen opgeknapt na verhuizing van de huurder (mutatieonderhoud) 0,- uitgegeven aan Woonwensenpakket (woningverbeteringen op verzoek)

Onderhoud en reparaties
gemiddeld € 1.638,- per woning

Woon
wensen
pakket

Aantal aanvragen

Aantallen woningen per label in 2017 in vergelijking tot 2012

Op weg naar gemiddeld label B eind 2020

In 2012 hadden onze woningen gemiddeld energielabel D. In 2017 is dat gestegen naar gemiddeld label C. Als wij naar de energie-index kijken, zien we dat we nog maar een relatief kleine stap van gemiddeld energielabel B verwijderd zijn (van 1.44 naar minder dan 1.3).

Welke index hoort bij welk label?

Label A++ A+ A B C D E F G
Index ≤ 0,50 0,51 - 0,70 0,71 - 1,05 1,06 - 1,30 1,31 - 1,60 1,61 - 2,00 2,01 - 2,40 2,41 - 2,90 ≥ 2,91

Groot onderhoud

Het groot (planmatig) onderhoud bestaat uit de onderdelen: projectmatig onderhoud, asbestsanering en contract-onderhoud. Wij zien toe op deze communicatie en op een goede uitvoering van de werkzaamheden.

Woonomgeving

Wij willen dat onze huurders in een prettige woonomgeving wonen met een passend voorzieningen- en dienstenaanbod. Een omgeving waarin ook onze oudere klanten en huurders met een bijzondere woonvraag prettig en veilig kunnen (blijven) wonen. Bewoners zijn primair zelf verantwoordelijk voor hun woonomgeving. Wij bieden veelal ondersteuning of activering van de buurt in samenwerking met andere partijen in de wijk.

Overlast

In 2017 hebben wij in totaal 71 overlastmeldingen ontvangen en in totaal 90 overlastzaken afgehandeld.

Het betrof hoofdzakelijk geluidsoverlast, woning- en/of tuinverwaarlozing, burenruzies en problematische zorgsituaties. In elf van de gevallen was er sprake van overlast die te maken had met drugsgebruik of drugshandel.

Buurtbemiddeling Epe

Triada ondersteunt Buurtbemiddeling Epe. In 2017 heeft Buurtbemiddeling Epe 40 meldingen ontvangen waarbij een huurder van Triada was betrokken. Veruit de meeste meldingen gingen over geluidsoverlast. Twintig van de veertig meldingen zijn succesvol afgehandeld.

Stichting Present

Bij het oplossen van overlast- of probleemsituaties maken wij ook gebruik van de inzet van Stichting Present. Met een praktische en kortdurende ondersteuning van ongeveer één à twee dagdelen helpen zij huurders bij het aanpakken of voorkomen van overlast in of om de woning. Denk daarbij aan overlastsituaties door verwaarlozing van de tuin of door vervuiling van het huis.

Klanten en partners

Wij gaan met onze klant in gesprek en luisteren naar wat zij ons te vertellen hebben. Zo weten wij wat voor de klant van belang is. Voor onze andere belanghouders zijn wij een betrouwbare partner met veel expertise op het gebied van wonen. Een actueel vraagstuk is betaalbaar huren voor huurders met lage inkomens. Hierin werken wij samen met de drie gemeenten Hattem, Heerde en Epe aan oplossingen.

Dienstverlening, samenwerking en participatie

KWH-oordeel. Zo beroordelen onze klanten onze dienstenverlening in 2017

Triada 2017 Sector 2017 Norm 2017 Triada 2016 Sector 2016
Contact 7,7 7,5 7 8,1 8,0
Woning zoeken 7,5 7,5 7 7,6 7,6
Nieuwe woning 7,5 7,6 7 7,7 7,7
Huur opzeggen 7,5 7,8 7 7,5 7,8
Reparaties 8,0 7,9 7 7,8 7,8
Onderhoud 8,4 7,9 7 8,0 7,9
Behandeling ontevredenheid 4,5 5,3 6,5 - -
Totaal 7,8 7,7 7 7,8 7,8

Meepraten en meebeslissen

Onze klanten kunnen waar mogelijk meepraten over ons beleid, onze activiteiten en onze service- en dienstverlening.

Huurdersraad

Om huurders een prominentere rol te geven in participatie, hebben we gekozen voor een nieuwe participatiestructuur. Er is één Huurdersraad samengesteld die bestaat uit negen leden. Begin 2017 heeft Triada de samenwerkingsovereenkomst getekend met de nieuwe Huurdersraad. De Huurdersraad vertegenwoordigt de huurders en houdt zich bezig met het algemene beleid van Triada, waaronder het huurbeleid, het ondernemingsplan, prestatieafspraken en het

vastgoedsturingsbeleid. Naast het reguliere overleg heeft de Huurdersraad geparticipeerd in het overleg over de biedingen op de woonvisies van de drie gemeenten en de prestatieafspraken die wij met deze gemeenten hebben gemaakt. www.huurdersraadtriada.nl

Bewonerscommissies

Onze bewonerscommissies vertegenwoordigen de huurders van een bepaald complex of buurt. Ze houden zich vooral bezig met allerlei praktische zaken die zich in hun eigen woonomgeving afspelen. Wij hebben regelmatig contact met de bewonerscommissies.

Samenwerking

Gemeenten

Ook dit jaar heeft Triada samen met de Huurdersraad en de drie gemeenten weer prestatieafspraken gemaakt. Deze zijn in november 2017 ondertekend. In deze overeenkomsten maken de drie partijen huurders-gemeente-corporatie afspraken over wonen in de verschillende gemeenten. Deze afspraken moeten jaarlijks opnieuw vastgelegd worden.

Zorg- en welzijnspartners

Project Thuis Wonen Nu en Later

Wij moeten allemaal langer zelfstandig thuis blijven wonen, ook als wij ouder worden. Dat vraagt om een woning waarin zorg kan worden geleverd. En om een woonomgeving die toegankelijk is en waar zorg- en welzijnsvoorzieningen

aanwezig zijn. Ouderen moet ook zelf maatregelen treffen. De gemeente Epe is daarom gestart met project Thuis Wonen Nu en Later. Triada participeert in het project en levert waar mogelijk een bijdrage.

Platform Wonen, Welzijn en Zorg Heerde

In de gemeente Heerde neemt Triada deel aan het platform Wonen, Welzijn en Zorg Heerde. Het platform bevordert en ondersteunt de samenwerking tussen de deelnemende organisaties.

Huisvesting cliënten van zorg- en welzijnsorganisaties

Naast ouderen hebben ook anderen zorg of begeleiding nodig. Bijvoorbeeld mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische patiënten. Triada heeft daarom woningen die geschikt zijn voor deze bijzondere doelgroepen. Daarbij werken wij intensief samen met een groot aantal zorgpartners.

Organisatie

Voorwaarde om onze taakstelling en ambities waar te kunnen maken zijn een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering, een solide financieel beleid en professionele, betrokken medewerkers.

Een gezonde onderneming

Bij goed ons werk doen hoort ook goed zorgen voor de toekomstige middelen om ons werk te kunnen blijven doen. Want wij zijn er voor huurders van nu en voor woningzoekenden, de huurders van de toekomst. Daarom laten we hier ook wat cijfers zien die iets zeggen over die gezonde financiële positie. Ook al zegt dat niet iedereen zoveel. Solvabiliteit wordt bijvoorbeeld gebruikt om inzicht te krijgen in de financiële gezondheid van een bedrijf op de langere termijn en zegt iets over de mogelijkheid om schulden te kunnen terugbetalen. Bij een hoge solvabiliteit staat er veel eigen vermogen tegenover de schulden en is de kans groot dat het bedrijf de schulden zal afbetalen.

Financiele continuiteit 2017 2016 2015
Solvabiliteit 68,10% 68,10% 66,40%
Current ratio 0,50 0,70 1,00
Rentabiliteit groepsvermogen 2,90% 8,90% 7,30%
Interne financiering per woning 82.390 78.190 70.659
Langlopende schulden per woning 32.147 32.738 32.473

Medewerkers

Het aantal medewerkers per 31 december 2017 is ten opzichte van 31 december 2016 afgenomen met zes personen (5,6 fte). Er is één nieuwe medewerker aangetrokken. Zeven medewerkers hebben de organisatie verlaten om uiteenlopende redenen.

Succesvol ingevoerd: nieuwe software voor 'alles'

In 2017 verving Triada het primaire systeem waarin al onze klant-, woning- en financiële gegevens staan. Dit nieuwe softwarepakket is succesvol ingevoerd tussen april en september 2017. Dankzij dit nieuwe primaire systeem kunnen we grote stappen maken in onze dienstverlening. Ook de voorbereidingen voor een klantportaal met uitgebreide online mogelijkheden voor huurders en woningzoekenden zijn in 2017 gestart.

Personeelsbezetting (fte) in 2017

Meer weten?

Wilt u meer weten en alle cijfers over 2017 bekijken?
Download dan het complete jaarverslag en de jaarrekening over 2017.

Download jaarverslag >