2020, het jaar dat iedereen thuis moest blijven

Moeder en kind

In een gewoon jaar zouden we zeggen: “hier zijn we trots op:…”. Maar 2020 was geen gewoon jaar. Het ging niet om trots, maar om samenwerking, begrip en vooral om geduld. Met elkaar, en met de maatregelen rond corona. En het ging om het flexibel vinden van oplossingen. Om zo de belangrijkste dingen toch te kunnen blijven doen. En om te zorgen voor mensen die het ’t zwaarst hebben in deze moeilijke tijden. Dit vinden we belangrijk:

1. Een goed thuis 2. Betaalbare woningen 3. Voldoende woningen 4. Duurzame woningen 5. Goede kwaliteit van woningen 6. Een fijne woonomgeving 7. Goede dienstverlening 8. Samenwerken en luisteren 9. Feedback 10. De toekomst
Onderdak

1. Een goed thuis

2020 was het jaar dat we allemaal thuis bleven. Door corona konden we bijna nergens naartoe. En bijna bij niemand op bezoek. Daardoor was het extra belangrijk hoe fijn en goed dat thuis was. En ook het belang van fijne buren en een fijne buurt was extra groot.

2. Betaalbare woningen

Voor onze huurders en woningzoekenden is de hoogte van de huur meestal het allerbelangrijkste. We blijven daarom kijken naar passende huurprijzen. Wij stellen na een verhuizing de huur bij. Daarvoor gebruiken we de huurprijs-categorieën. Zodat we onze woningen kunnen toewijzen aan de juiste doelgroep. Alle nieuwbouwwoningen die wij opleveren en ontwikkelen zijn in de categorie betaalbaar. Ze krijgen een huur onder de hoogste aftoppingsprijs (in 2021 € 663,40) of lager.

Huurprijs-categorieën in 2020

Niet iedere woning krijgt evenveel huurverhoging
De gemiddelde huurverhoging was 2,6%.
Woningen met een relatief lage huur hebben wat
meer huurverhoging gekregen, tussen de 2,2% en 2,8%.

We verlagen soms de huur
Dat kan bijvoorbeeld als de huur door de huurverhoging
hoger is geworden dan de huurtoeslaggrens € 737,14.
Van 7 woningen hebben we de huurprijs verlaagd tot de huurtoeslaggrens.

Coronacrisis 2020 en betaalbaarheid
In 2020 heeft Triada maatwerk toegepast bij 3 huurders die in financiële problemen kwamen door de coronacrisis.

Triada verhuurde in 2020 6.485 woningen
Daarvan waren er 6.397 zelfstandige woningen en 103 onzelfstandige. Deze laatste woningen verhuurt Triada aan verschillende zorgpartners.

Huurprijs-categorieën Aantal zelfstandige woningen  
≤ € 432,51 594 goedkoop
> € 432,51 4.301 betaalbaar
> € 520
> € 570
> € 619,01
> € 663,40 1.025  
> € 737,14 477 vrije sector
Totaal 6.397  
Gemiddelde huurprijs was gemiddeld Euro 583,00 p/mnd
98,8% van de toewijzingen was aan huishoudens met een inkomen onder de € 39.055 Alle kandidaten met een inkomen tot en met € 39.055 kregen een woning toegewezen met een passende huurprijs tot en met € 619,01 of € 663,40. Triada wees alle woningenpassend toe
66% 167 was het gemiddelde puntenaantal van onze woningen Wij vroegen gemiddeld van de maximalehuurprijs
Doel: Resultaat: Bij 75% 76% van de huurders heefteen huurprijs onder de€ 663,40 per maand van de huurders bleefde huurprijs onder de€ 663,40 per maand

3. Voldoende woningen

We bouwen meer woningen erbij
Er is een wooncrisis. Ook in ons werkgebied zien we dat de wachttijd voor een woning oploopt. Om de wachttijd voor een woning te bekorten, zorgen we vooral voor méér woningen. Dat zijn kleinere woningen met een lagere huurprijs, geschikt voor onze belangrijkste doelgroep. Wij bouwen meestal levensloopbestendige woningen en soms starterswoningen. Nieuwbouw brengt ook de doorstroming op gang. Daarvoor zetten we ook flexprijzen in. Wij verlagen dan de huur van de woning.

Zoeken naar een woning in 2020

  • Totaal aantal woningzoekenden 15.668
  • Aantal actieve woningzoekenden 1.795
  • Aantal advertenties (soms wordt een woning 2 keer geadverteerd) 390
  • Aantal (goede) reacties op een advertentie 14.575
  • Gemiddeld aantal reacties per advertentie 48
  • Aantal verhuringen (vanwege bijv. overloop dec/jan is dit een ander aantal dan het aantal advertenties) 354

Triada nam 36 huurwoningen van Mooiland over
Daarmee heeft Triada 36 woningen kunnen behouden voor de sociale huisvesting in de gemeente Epe.

Nieuwbouw en herstructurering in 2020

Opgeleverd in 2020 Aantal Type
Wapenveld, Wildekampseweg 3 levensloopbestendige woningen
In uitvoering in 2020 Aantal Type
Hattem, Assenrade fase 5 10 levensloopbestendige woningen
Vaassen, Suikerbrink 36 eengezinswoningen
Vaassen, Suikerbrink 9 appartementen
Heerde, Bloemstraat- en Rozenstraat 18 appartementen voor starters
Heerde, Bloemstraat- en Rozenstraat 17 levensloopbestendige woningen
Heerde, Heerderhof (Wendhorst) 20 starterswoningen
Heerde, Rooboerskamp 10 levensloopbestendige appartementen
Hattem, Lippenoord / Zandkamp 50 eengezinswoningen
Hattem, Lippenoord / Zandkamp 10 levensloopbestendige appartementen
Totaal in uitvoering 180 woningen en appartementen
In voorbereiding genomen Aantal Type
Heerde, Wilhelminalaan 24 levensloopbestendige appartementen
Epe, Hoge Weerd 24 levensloopbestendige appartementen
Epe, Hoofdstraat 36 levensloopbestendige appartementen
Vaassen, Suikerbrink 23 levensloopbestendige appartementen
Totaal gestart met voorbereiding 107 levensloopbestendige appartementen
Totaal 2020 290 woningen en appartementen

4. Duurzame woningen

Voor alle woningen die we bouwen gelden strikte duurzaamheidseisen. Duurzaam wil niet alleen zeggen zeer energiezuinig en (aard)gasloos. Het gaat ook over materialen en methoden die minder belastend zijn voor het milieu. De volgende stap in duurzame woningen heet BENG: Bijna Energie Neutraal Gebouw. We gaan dus nóg energiezuiniger bouwen. Onze ambitie is om vóór 2050 de hele woningvoorraad CO2-neutraal te maken. Dat is een van de grootste uitdagingen waar we op dit moment voor staan.

 
 
 
EnergielabelA t/m A++ Energielabel B Andere energielabels 45% 19% 36%

We maken tempo met energiezuinige nieuwbouw
Al 93 woningen hebben label A++ bij Triada: zéér energiezuinig.
We hebben tot en met 2023 180 woningen in uitvoering en 107 in voorbereiding. Daarmee zorgen we voor een versnelling in energiezuinige nieuwbouw.

Energie-index en -label per 31-12-2020 Index Label
Epe 1,39 B
Hattem 1,34 B
Heerde 1,44 C
Gemiddeld 1,39 B

We maken onze bestaande woningen energiezuinig
Eind 2020 was de gemiddelde energie-index van onze woningen 1,39.
Daarmee hebben we de doelstelling van gemiddeld label B een jaar eerder behaald.

In 2020 voerden we energiemaatregelen uit bij 262 woningen
Al bijna de helft van onze huurders, 45%, woont in een zeer energiezuinige woning (labels A t/m A++). Nog eens 19% woont in een energiezuinige woning met energielabel B.

Energielabels Triada in vergelijking met woningen in heel Nederland
Per 1 januari 2020 hadden bijna 3,8 miljoen van in totaal circa 7,9 woningen in Nederland een energielabel. 22% van die woningen heeft een zeer energiezuinig A label, 17% een B label. Energielabel C komt met 28% het vaakst voor. Dat wil zeggen dat huurders bij Triada gemiddeld ongeveer twee keer zo goed zitten.

Energielabels
per 31-12-2020
Aantallen Percentage Epe
(aantallen)
Hattem
(aantallen)
Heerde
(aantallen)
A++ 93 1% 1.716 522 706
A+ 315 5%
A 2.536 39%
B 1.221 19% 606 333 282
C 867 13% 452 165 250
D 745 11% 377 121 247
E 509 8% 317 52 140
F 161 2% 117 27 17
G 53 1% 28 8 17
Totaal 6.500 100% 3.613 1.2 1.65
Onderhoud

*=gemiddeld 1 reparatieverzoek per woning
**=onderhoud na een verhuizing

5. Goede kwaliteit van woningen

We voeren verschillende soorten onderhoud uit

  • Wegens corona heeft ons klantcontactpunt (KCP) een groot deel van het jaar de reparatieverzoeken telefonisch aangenomen. Zelf laten inplannen via de website kon niet. We deden meer zodra het kon, minder als het moest.
  • Komt er een woning leeg door een verhuizing? Dan onderhouden en controleren wij de woning.
  • Over de uitvoering van planmatig onderhoud maken we met aannemers afspraken.
  • Ongeveer de helft van de werkzaamheden voor een woonwensenpakket moest wegens corona helaas worden uitgesteld.
Woonomgeving

6. Een fijne woonomgeving

De leefbaarheid in ons werkgebied scoort hoog
Toch beseffen wij dat hiervoor extra aandacht nodig is. Punten van aandacht zijn een opgeruimde en veilige woonomgeving, vooral vanwege de veiligheid in flats. Maar ook tuinonderhoud, meer en beter contact tussen buren, problemen rond verslaving of psychische problemen vragen onze aandacht. We ervaren dat overlastsituaties steeds ingewikkelder worden. Ook eisen steeds meer huurders dat wij hun problemen oplossen, zelfs als wij dit niet kunnen.

Samen werken aan leefbaarheid tijdens corona is lastiger. Het goede nieuws is dat er wel veilig doorgewerkt is waar dat kon. Onze medewerkers sociaal beheer hebben steeds de afweging gemaakt: is het noodzakelijk om op bezoek te gaan? Zo ja, dan hebben zij dat - volgens alle corona-richtlijnen - wel gedaan.

7. Goede dienstverlening

We zorgen dat we klanten snel en goed kunnen helpen
Ons KlantContactPunt (KCP) laat zien dat het op de goede weg zit. Alle klantvragen komen binnen bij het KCP: telefonisch, via e-mail, via MijnTriada. Van onze huurders heeft nu een derde een actief account voor onze digitale dienstverlening in MijnTriada. In 2020 kreeg het KCP 33.233 telefoontjes; 84% (ongeveer 28 duizend) handelde het KCP direct zelf af. We leggen alle klantcontacten vast. Daardoor weten we welke vraag de klant heeft gesteld en wat de stand van zaken is. Ook sturen we op het op tijd beantwoorden van vragen.

In 2020 gaven klanten ons gemiddeld een 7,6
Wij laten de kwaliteit van onze dienstverlening meten door het KWH, het kwaliteitscentrum voor woningcorporaties. Het oordeel van onze klanten is hoger dan de norm van 7,0 voor het KWH-label, maar lager dan onze ambities. Wij gebruiken deze metingen om doorlopend de dienstverlening te verbeteren.

KWH-oordeel Triada 2020 Landelijk 2020
Algemene dienstverlening 7,6 7,3
Woning zoeken 7,4 7,8
Nieuwe woning 7,6 7,8
Huur opzeggen 7,4 8,0
Reparaties 7,9 7,9
Onderhoud 7,7 7,6
Totaal 7,6 7,7

8. Samenwerken en luisteren

De Huurdersraad vertegenwoordigt onze huurders
De raad houdt zich bezig met ons beleid, waaronder het huurbeleid, het ondernemingsplan, prestatieafspraken en het vastgoedsturingsbeleid. De Huurdersraad is ook betrokken bij de prestatieafspraken. De raad heeft 9 zetels, waarvan er 3 vacant zijn. Corona bemoeilijkte de contacten wel een beetje. Er zijn 3 bijeenkomsten geweest maar daarnaast hebben we veel informatie schriftelijk uitgewisseld.

We willen structureler in gesprek met de achterban
Daarvoor zetten we de TriadaTafel in: een themabijeenkomst met huurders. Samen met de Huurdersraad organiseerden we de eerste in 2019, over Langer zelfstandig wonen. Helaas was het door corona niet mogelijk om hiermee in 2020 door te gaan. We starten daarom met digitale vormen van bewonersparticipatie. Zodra het kan, organiseren we ook weer gewone TriadaTafels.

De gemeenten zijn belangrijke partners
De gemeenten Hattem, Heerde en Epe zijn bijna op elk beleidsterrein een belangrijke partner. We spreken regelmatig over zaken als woonruimteverdeling, woonomgeving, welzijn en zorg, nieuwbouw, duurzaamheid, huisvesting van bijzondere doelgroepen, enzovoort.

9. Feedback

We lieten onafhankelijk onderzoek doen naar doelen en afspraken
We hebben onze doelen vastgelegd in ons ondernemingsplan
De verandering is duurzaam. En we maken afspraken met belanghebbenden. We laten deze doelen en afspraken elke vier jaar onderzoeken door een onafhankelijke visitatiecommissie. Triada heeft dit in 2020 laten doen. Het oordeel van de commissie was positief en daar zijn we blij mee. Wij vinden het nóg belangrijker dat we ervan leren. En dat belanghouders inzicht krijgen in onze prestaties.

Visitatierapport 2015 - 2019 in 2 minuten: Klik hier ›
Complete rapport: Klik hier ›

10. De toekomst

De omstandigheden waaronder wij onze prestaties moeten leveren zijn in 2020 niet verbeterd. Terwijl de uitdagingen voor de toekomst groot zijn. Onze investeringscapaciteit staat onder druk. En wooncrisis, klimaatcrisis en zelfs de coronacrisis vragen allemaal extra inspanningen van ons als woningcorporatie. Voor deze en de andere opgaven hebben we voldoende financiële armslag nodig. Wij blijven er alles aan doen om het belang van huurders voorop te stellen. En we blijven ons inzetten voor een prettige woonomgeving met voldoende duurzame en betaalbare woningen voor mensen met een kleine beurs.

April 2021